L’achat d’un bien immobilier par un ménage (même lorsqu’il s’agit d’en faire son habitation principale, cas traité ici) n’est rien d’autre qu’un montage financier dont le principal ordonnateur n’est pas le ménage mais le banquier. C’est donc sous cet angle purement financier que doit analysé l’achat d’un bien immobilier.
La structure actif-passif du montage est le suivant.
| ACTIF | PASSIF |
| Fonds Propres |
| Dette |
L’actif est constitué de deux parties distinctes :
- Le bien immobilier qui sert uniquement de garantie en cas de défaut de paiement
- Les revenus du ménage sur lesquels sont prélevés mois après mois le montant correspondant au remboursement du capital et au paiement des intérêts du prêt à annuité constante consenti par la banque au ménage
Le passif est sans surprise composé :
- Des fonds propres qui dans ce contexte correspondent à l’apport personnel du ménage
- De la dette qui correspond à la partie du financement apportée par le banquier sous forme d’un prêt (à annuité constante)
Ayant posé le problème de cette façon (et il n’y a pas d’autres façons de le poser), la logique voudrait que le créancier (la banque) exige un certain niveau de fonds propres au passif (ici l’apport personnel du ménage) afin de le protéger contre les risques de dépréciation à l’actif (ici le bien immobilier qui sert de garantie).
Etudions maintenant plus en détail le processus d’attribution de crédit et ses conséquences sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages et... les prix de l'immobilier.