Dix ans de Pensée Unique Immobilière et Après ?
Par Frédéric Leroy, le lundi 20 octobre 2008 (19:55) - Immobilier - Lien permanent
Cette année 2008 marque un changement radical dans le discours médiatique concernant la santé du marché immobilier. Les mauvais chiffres succédant aux mauvais chiffres, les médias ont fait volte-face dans une belle harmonie collective après avoir pendant des années publiés les chiffres pourtant très officieux de la FNAIM ainsi que les communiqués de presse de type "langue de bois des iles" qui les accompagnaient.
Durant cette période rares sont les économistes qui ont rappelé cette vérité simple : les prix des logements anciens ont augmenté à un rythme quatre fois plus rapide en France (les chiffres sont sensiblement les mêmes à Paris et en Province) que le PIB (Produit Intérieur Brut ) et l’ICC (indice INSEE du coût de la construction). Pourtant, les prix de l'immobilier (premier poste de dépenses des ménages) et les revenus (des ménages aussi :) ne pouvaient pas diverger éternellement. L'histoire nous apprend que les prix ne montent jamais jusqu'au ciel et que les bulles finissent toujours par éclater (c'est d'ailleurs la caractéristique principale d'une bulle).
L'occasion de faire un petit flashback sur cette période merveilleuse de l'immobilier-placement-préféré-des-français et de voir à quoi ressemble le monde nouveau du deleveraging-sauve-qui-peut.
Mythes et croyances de l'immobilier
A lire les articles de presses ou à écouter les professionnels de l’immobilier, on ne pouvait qu'être frappé par les analyses tronquées et les arguments parfois simplistes. Au-delà de la complexité intrinsèque du marché de l’immobilier, cette situation est révélatrice d’une asymétrie d’information entre les professionnels qu’ils soient promoteurs, investisseurs institutionnels ou banquiers et la demande finale constituée par les ménages (primo-accédant et investisseurs).
Ici, comme dans d'autres domaines, les arguments les plus efficaces pour frapper les esprits ont bien souvent été les plus simples. Facilement compréhensibles, mémorisables et reproductibles, la petite phrase immobilière avaient pratiquement détrôné la petite phrase politique dans l’espace médiatique. Ce qu’il faut bien appeler une manipulation n'aurait pas été possible sans l’aide complaisante des médias qui ont servis à la fois de caisse de résonance et, plus grave, de caution morale. Le processus s’auto-entretenait lorsque vos proches, vos voisins ou vos collègues devenaient des relais actifs à ce type de croyances.
Passons en revue quelque unes de ces croyances :
L’immobilier est deux fois plus cher à Londres qu’à Paris
Les taux sont bas, il faut en profiter
La bourse, c’est trop risqué, l’immobilier c’est plus sur
Louer, c’est jeter l’argent par les fenêtres
La hausse de l’immobilier est tirée par les étrangers, britanniques en têtes
Le taux d’endettement des Français est encore faible comparé à celui des pays anglo-saxons ou nordiques
La hausse du prix des logements est assuré à long terme par la très bonne démographie Française
Les stocks de logements neufs sont au plus bas
Le pourcentage de ménages propriétaires de leur logement est plus faible en France que dans le reste de l’Europe
Avec l'immobilier vous vous garantissez une retraite (sait-on jamais...)
Il n'est plus utile aujourd'hui d'expliquer pourquoi ces arguments sont fallacieux, le retournement du marché immobilier les rend de fait irrecevables pour la plupart des Français à qui on avait prédit il y a encore peu de temps la hausse perpétuelle des prix de l'immobilier. Disons simplement qu'ils exploitent, en plus de l'ignorance des mécanismes économiques de base, trois biais psychologiques : la peur, la cupidité et le conformisme.
Quand l'immobilier ne va plus
Il faut bien reconnaître que Marc Touati (Global Equities) et Jean-Pierre Petit (Exane BNP Paribas) ont été les deux seuls économistes (à ma connaissance) à avoir alerté l'opinion publique sur l'illusion d'une hausse perpétuelle des prix de l'immobilier et sur les risques que cela représentait. La crise immobilière et financière qui secoue les USA, la Grande-Bretagne mais aussi la France (si si) et bien d'autres pays à travers le monde depuis l'été 2007 montre à quel point l'interrogation de Jean-Pierre Petit dans les colonnes du Monde (5 Mai 2005) était juste : la forte montée des prix de l’immobilier ne serait-elle pas voulue par les autorités des Etats-Unis, de Grande-Bretagne et même de France, ces états trouvant ainsi le moyen de maintenir une croissance économique qui, sinon, fléchirait, voire s’effondrerait ?
En France comme ailleurs, les politiques de soutien du marché immobilier ont consisté à instrumentaliser le système bancaire pour qu'il accorde toujours plus de prêts en rognant sur les marges (prêt immobilier = produit d'appel) mais aussi et surtout en prenant plus de risques à travers l'allongement de la durée des prêts et la diminution des apports personnels. L’état Français ne pouvant (pratiquement) plus faire de déficit budgétaire excessif (remède administré en continue depuis plus de 25 ans) dans le cadre de sa participation à l'Euro, les relances néo-keynésiennes ont donc été en partie "externalisées" au près du système bancaire et des ménages.
Ce recours de plus en plus important à l’emprunt pour toute ou partie des dépenses des ménages pose le problème de la solvabilité de ces derniers d’un point de vue individuel (risque de crédit) autant que collectif (risque systémique).
Le système bancaire Français est aujourd'hui en phase de consolidation du cycle du crédit, phase qui devrait lui permettre de restaurer sa solvabilité (hausse des fonds propres et réduction des risques à l'actif) mais qui va inévitablement (ça a déjà commencé) se traduire par un retour à des pratiques plus orthodoxes en matière d'octroi de crédit. A ce titre, la réintroduction récente d'une forme d'encadrement administratif du crédit en France par le biais des préfets et des trésoriers-payeurs généraux relève probablement plus de la posture que d'une réelle volonté politique.
Pour ce qui est du risque systémique, ce dernier repose sur un scénario de rupture (croissance durablement faible voir négative conjuguée à une hausse des taux Etat) qui n’est plus à écarter aujourd'hui compte tenu du corner fiscal et budgétaire dont la France n'est plus très loin, du nouvel ordre économique mondial (ré-allocation géographique du travail et du capital) et des perspectives socio-démographiques (baisse du ratio actifs/inactifs due pour partie au papy boom). La dégradation en cours et à venir des finances publiques dans l'ensemble des pays occidentaux conjuguée à la baisse des excédents commerciaux des pays émergents (BRIC+OPEP) nous rapproche à grands pas d'un repricing des risques souverains en vertu de deux lois bien connues, la loi de l'offre et de la demande et... la loi de Murphy.
NB : Cet article est une version racourçie et actualisée d'un article publié pour la première fois sur le site bestofrisk.com le 9 octobre 2005 et intitulé : Immobilier : un marché sous influence !